Nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, giai đoạn 1993-1994 thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1995 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất. Phải đến 7 năm sau, tức vào năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001-2002.

Dư chấn của đợt sốt đất lần hai đã khiến thị trường đóng băng trong thời gian dài, bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003 và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm.

Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008, nhưng xuyên suốt 5 năm sau đó, từ cột mốc 2009 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua.

Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014 và từ đó đợt nóng sốt lần thứ tư kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019-2020-2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần.

Theo Propzy, trong lịch sử gần 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản non trẻ đã chứng kiến các đợt nóng sốt - đóng băng và các chu kỳ này có liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán. Cụ thể, giai đoạn sốt đất thứ hai năm 2001, Vn-Index đạt đỉnh 571 điểm và sau đó chỉ số chứng khoán điều chỉnh liên tục các năm 2003-2006 khi bất động sản đóng băng.

Năm 2007, khi sốt đất lần ba, Vn-Index lập đỉnh 1.170 điểm và Vn-Index điều chỉnh mạnh khi thị trường đóng băng lần ba. Phải chờ đến cuối chu kỳ sốt đất lần bốn Vn-Index mới đạt đỉnh 1.204 điểm. Đến quý 3/2021, khi Vn-Index lập đỉnh 1.400 điểm, từ đó, có thể báo hiệu một đợt sóng mới dần hình thành trong thời gian tới.

Công bố nghiên cứu này cũng trùng khớp với nhiều nghiên cứu được công bố trước đó. Theo ghi nhận của nhiều công ty nghiên cứu thị trường từ năm 2000 tới nay, cả nước đã trải qua 3 đợt sốt đất.

Cụ thể,  Sốt đất khủng khiếp năm 2002- 2003 là những năm Hà Nội còn mới phát triển kỳ vọng về kinh tế tăng trưởng, đầu tư nước ngoài đổ vào, một số khu đô thị nhỏ tại nội thành và các huyện ven 4 quận nội thành được mở rộng đã xảy cơn sốt, nhà nhà đi mua đất, mua nhà, người người đi buôn đất.

Thứ hai là quy mô sốt đất cực lớn giai đoạn 2009-2010, sau lần sốt đất vào năm 2003, khoảng 6 năm sau nhà đất trên cả nước lại bước vào chu kỳ nóng bỏng. Lúc này quy mô thị trường nhà đất đã lớn hơn khá nhiều, tập trung vào 2 TP lớn là Hà Nội và TP HCM. Các dự án bất động sản lớn do các doanh nghiệp đứng ra lập quy hoạch, nghiên cứu đầu tư mọc lên như nấm.

Lần sốt đất này là do các nhà đầu tư kỳ vọng rất lớn vào quy hoạch chung Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050, đồng thời được mở rộng và sáp nhập với tỉnh Hà Tây về phía Tây.

Và cuối cùng là cơn cơn sốt đất 2020-2021 xuất hiện vào khoảng cuối năm 2020 và đầu năm 2021. Tuy nhiên, tới nay sau khi các đợt giãn cách xã hội trên diện rộng xảy ra, sốt đất đã dừng lại.