HoREA vừa có văn bản số 84/2021/CV-HoREA về việc tháo gỡ ách tắc dự án nhà ởở, cần đánh giá khách quan tác động của điểm C khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tư pháp và Bộ Kế hoạch và Đầu tư. 

Công văn nêu, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở) một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Theo đó, điều kiện để được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là: nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác. Theo quy định này, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), căn cứ điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2021 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014), nếu trong các khu đất trên đây "có dính với đất ở" dù chỉ là 1 căn nhà có diện tích vài chục mét vuông có sổ đỏ "đất ở" thì doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; Nhưng nếu trong các khu đất trên đây "không dính với mét vuông đất ở" nào thì doanh nghiệp lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Điều này là rất là vô lý!

Theo HoREA,trong 5 năm 2015-2020, tuyệt đại đa số, có thể chiếm đến khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại do không có 100% đất ở, nên không được công nhận chủ đầu tư, không thể triển khai thực hiện được dự án, nhưng nhà đầu tư đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, bị "chôn vốn", nên cực kỳ khó khăn, có thể bị "chết trên đống tài sản", dẫn đến môi trường đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thiếu minh bạch, thiếu công bằng và thiếu sự cạnh tranh lành mạnh. 

Tại Tp.HCM, với 126 dự án không được công nhận chủ đầu tư không thể triển khai thực hiện nếu các nhà đầu tư vay 70% tổng mức đầu tư, khoảng 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 10%/năm thì trong 5 năm qua đã phải trả lãi vay lên đến khoảng 44.000 tỷ đồng, chưa tính các chi phí khác, đặc biệt bị thiệt hại về uy tín thương hiệu và mất cơ hội kinh doanh.

Ngược lại, thiểu số chủ đầu tư dự án có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại, lại có lợi thế và điều kiện để chiếm lĩnh thị trường, có thể "làm giá" (thể hiện rất rõ qua xu thế giá nhà tăng liên tục trong những năm 2015-2020) và đạt được lợi nhuận rất cao, có thể đạt "siêu lợi nhuận".

Có thể nói trong giai đoạn 2015-2020, Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã tạo ra sân chơi chưa công bằng, chưa bình đẳng cho tất cả nhà đầu tư.

Kể từ ngày 01/01/2021 trở đi (ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực): Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) "nới lỏng" thêm việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cho thêm 01 trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác", nên vẫn còn "bỏ sót" các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, thì vẫn không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Như vậy, kể từ ngày 01/01/2021 trở đi thì sẽ có khoảng 90% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường được công nhận chủ đầu tư. Nhưng, nếu không sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì các dự án chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở vẫn sẽ tiếp tục không được công nhận chủ đầu tư, mặc dù chỉ chiếm khoảng 10% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường nhưng lại thường là các dự án có quy mô diện tích lớn.

Vì thế, Hiệp hội nhận thấy, việc sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 sẽ giúp kiến tạo môi trường đầu tư trên lĩnh vực bất động sản minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và đồng bộ với môi trường đầu tư trên các lĩnh vực khác theo quy định thông thoáng của Luật Đầu tư.

Việc sửa đổi, bổ sung 2 Điều Luật này sẽ giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, đồng thời giúp kéo giảm giá nhà để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững và tạo điều kiện cho người tiêu dùng tạo lập được nhà ở với giá cả hợp lý.

HoREA cũng kiến nghị phương án sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Cụ thể, sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014):

Phương án 1: Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để xây dựng nhà ở thương mại".

 Phương án 2 (Phương án chọn): Có quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để xây dựng nhà ở thương mại".

Hiệp hội nhận thấy, cả 2 phương án này đều phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020. Nhưng Phương án 2 sử dụng khái niệm pháp luật "chuẩn hơn". Bởi lẽ, Luật Đất đai 2013 sử dụng các khái niệm "đất", "các loại đất", "đất nông nghiệp", đất phi nông nghiệp", "đất ở", "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở", nhưng Luật Đất đai 2013 không sử dụng các khái niệm "các loại đất khác", hoặc "đất ở hợp pháp và các loại đất khác" như Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đang sử dụng, nên

Hiệp hội đề nghị chọn "Phương án 2".

Còn sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) theo hướng "tích hợp" cả nội dung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, đồng thời bãi bỏ Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014:

Hiệp hội nhận thấy, khi đã "tích hợp" cả nội dung Khoản 4 vào Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì đề nghị bãi bỏ Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 trên cơ sở sửa đổi, bổ sung điểm e Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, để tránh trùng lắp nội dung, như sau: Bãi bỏ khoản 3 Điều 22, khoản 4 Điều 23 và Điều 171".