Quy định rõ vẫn không thực hiện

Pháp luật quy định “hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (HĐMB)” nằm trong danh mục phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. Chủ đầu tư phải đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư với Sở Công thương (nơi thực hiện dự án) trước khi áp dụng hợp đồng vào giao dịch (trường hợp giao dịch trong phạm vi một tỉnh, thành phố) hoặc đăng ký với Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (đối với giao dịch chung cả nước hoặc từ 2 tỉnh, thành phố trở lên). Nếu không tuân thủ theo hợp đồng mẫu sẽ không được cơ quan chức năng công nhận dùng làm căn cứ để cấp sổ hồng. 

Tại hợp đồng mẫu, có các mục ghi rất rõ căn cứ tất cả hồ sơ pháp lý được phê duyệt; có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà; có xác nhận đủ điều kiện được bán hàng của Sở Xây dựng; có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng; có bản vẽ mặt bằng căn hộ... do vậy, hợp đồng mẫu được xem như “bảo chứng pháp lý” của căn hộ chung cư.

Mặc dù những hợp đồng mẫu được quy định rất chặt chẽ, nhưng vẫn có nhiều chủ đầu tư không thực hiện đúng theo quy định. Nhiều chủ đầu tư dự án nhà trên giấy đã tìm cách “lách luật” bằng cách ký các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng quyền mua căn hộ, hợp đồng vay có kèm quyền mua căn hộ,… thu tiền khách hàng trong khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý.

Ngoài ra, còn có tình trạng DN sử dụng song song hai hợp đồng mua bán căn hộ. Trong đó, một hợp đồng để dùng đăng ký cấp giấy chứng nhận với cơ quan chức năng, hợp đồng còn lại dùng để giao dịch với khách hàng, hợp đồng này thường có nhiều điều khoản bất lợi cho khách hàng.

Chấm dứt trình trạng “nhập nhèm” pháp lý

Bộ Xây dựng vừa có dự thảo Nghị định về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực quản lý nhà nước ngành xây dựng (Dự thảo Nghị định). Tại khoản 4 Điều 2 dự thảo Nghị định quy định: Đối với HĐMB căn hộ hình thành trong tương lai, phải ghi rõ hợp đồng bảo lãnh về nhà ở và văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; kèm theo hợp đồng này còn có bản sao có chứng thực: hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, văn bản của cơ quan quản lý nhà về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đó là một trong những điểm mới đối với quy định về HĐMB căn hộ chung cư. Giới luật sư nhận định,  quy định này được ban hành sẽ chấm dứt tình trạng nhập nhèm pháp lý tại các dự án nhà trên giấy.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP HCM), trước đây DN thường không liệt kê rõ đầy đủ các giấy tờ pháp lý của dự án trong hợp đồng mẫu, đặc biệt là thiếu hợp đồng bảo lãnh hoặc ký kết kiểu “hợp đồng nguyên tắc” để đánh đố khách hàng. Tuy nhiên, theo quy định mẫu hợp đồng trong dự thảo Nghị định, phải đưa cụ thể về hợp đồng bảo lãnh. Như thế, trách nhiệm của Cơ quan có thẩm quyền khi kiểm tra, chấp thuận hợp đồng theo mẫu đăng ký được nâng cao hơn. “Việc ký kết HĐMB căn hộ phải có hợp đồng bảo lãnh theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, từ đó quản lý ngay từ khâu đăng ký hợp đồng, để chủ đầu tư hết né tránh nghĩa vụ bảo lãnh” – ông Phượng nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo ông Phượng, dự thảo Nghị định quy định các bên phải áp dụng mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo dự thảo là một quy định không phù hợp. Bởi theo quy định Khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 (Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự), Khoản 4 Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 thì nếu có quy định này sẽ không đồng bộ, thống nhất với các luật khác trong hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam, đặc biệt là chưa phù hợp nguyên tắc điều chỉnh pháp luật vào quan hệ pháp luật. Bên cạnh đó, hiện nay đã có các quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, DN phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. Thông qua cơ chế kiểm soát hợp đồng theo mẫu của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Nghị định 99/2011/NĐ-CP để điều chỉnh đối với các hợp đồng giao dịch và cơ chế tài phán để giải quyết các tranh chấp về nội dung hợp đồng. Đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, khi xem xét các hợp đồng giao dịch trong hồ sơ thủ tục hành chính có quyền yêu cầu các bên làm làm rõ nội dung điều khoản của hợp đồng giao dịch thể hiện qua phụ lục, hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ chối công nhận hợp đồng vì có các điều khoản trái quy định pháp luật. Điều đặc biệt, khách hàng cần nâng cao nhận thức và hiểu đầy đủ về giao dịch chuyên ngành để có thể kiểm soát hợp đồng mẫu tốt hơn.