PV: Tình trạng bất động sản “tăng giá ảo” đang diễn ra khá phổ biến. Theo ông có giải pháp nào để ngăn chặn?

Luật sư Phạm Ba Đô: Trước hết, cần biết rằng thực trạng bất động sản tăng (BĐS) là do nhu cầu đầu tư vào BĐS tăng, trong khi đó, nguồn cung của loại hình BĐS đảm bảo pháp lý lại chưa đáp ứng được.

Vì vậy, cơ hội cho bong bóng của thị trường chuyển nhượng BĐS ngày càng lớn hơn, đó là chưa kể tình trạng bất chấp đầu tư khi chưa đảm bảo về mặt pháp lý cũng diễn ra khá sôi động.

Để tình trạng “tăng giá ảo” được ngăn chặn, hay nói đúng hơn là hạn chế trong thời gian tới, cần đồng bộ thực hiện nhiều giải pháp. Gần đây nhất, các quy định mới lần lượt được ban hành như Chỉ thị số 01/CT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 13/1/2022 trong đó, nêu rất rõ “tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp, kiểm soát tín dụng ngoại tệ phù hợp với lộ trình hạn chế đô la hóa nền kinh tế theo chủ trương của Chính phủ”.

Hay Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ cũng đã mạnh tay hơn trong xử lý vi phạm đối với một số hành vi vi phạm môi giới BĐS. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đã trình Quốc hội cho ý kiến về 2 dự án luật: Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi); đồng thời cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi).

Nhưng theo tôi, các cơ quan quản lý địa phương cần tăng cường thực hiện giám sát, rà soát, kiểm tra và thanh tra công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin, dự án BĐS có dấu hiệu bất thường được người dân, báo chí phản ánh và các hoạt động thực hiện chia tách nhiều thửa đất tại các khu vực thiếu hệ thống hạ tầng dân sinh, hoặc chưa được phép đầu tư nhằm ngăn chặn các hành vi mua bán BĐS qua nhiều lần nhằm “tăng giá ảo”.

Đẩy mạnh công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật trong cộng đồng khu dân cư về các quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS và cảnh báo đối với những BĐS, Dự án chưa đủ pháp lý theo quy định.

Siết chặt việc kiểm soát hồ sơ và cấp tín dụng cho các hoạt động kinh doanh BĐS, ưu tiên cho hoạt động đầu tư BĐS liên quan đến sản xuất kinh doanh.

Tăng cường xử lý vi phạm, áp dụng chế tài đối với các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến BĐS, nhất là đối với các chủ đầu tư, nhà đầu tư để lãng phí, không sử dụng theo đúng thời gian, phương án theo quy định.

Siết chặt quản lý đội ngũ môi giới BĐS: theo hướng chuẩn hóa, nâng cao chất lượng của môi giới, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tăng trách nhiệm của môi giới đối với các giao dịch BĐS.

Và quan trọng nhất, là nhà đầu tư khi tham gia giao dịch BĐS cần tham khảo thông tin chính thức từ cơ quan chức năng về Quy hoạch xây dựng, khung giá đất trong khu vực để tránh mắc bẫy “sốt giá ảo”.

Có một số trường hợp sử dụng các quy hoạch giả để thổi giá đất, gây sốt đất. Vậy có chế tài nào để xử lý các trường hợp này, thưa ông?

- Việc sử dụng các quy hoạch giả ở đây có thể được hiểu là việc cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc cung cấp thông tin không trung thực trong giao dịch BĐS. Hành vi này là vi phạm quy định của pháp luật, tùy vào tính chất, mức độ và hậu quả của hành vi mà có các chế tài áp dụng. Có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị khởi tố hình sự đối với tội danh được quy đinh tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), và mức chế tài có thể áp dụng đối với người phạm tội này là bị phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm, hoặc lên đến chung thân.

Các địa phương cần mạnh tay hơn trong việc xử lý kịp thời tình trạng gây nhiễu loạn thị trường từ “cò đất, cò nhà” để ngăn chặn các hệ quả tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của thị trường. Theo ông, vai trò của chính quyền địa phương ở đâu trong việc chặn sốt đất?

- Rõ ràng, hiện tượng sốt đất diễn ra ở các địa phương do rất nhiều nguyên nhân, trong đó sự tác động của “cò đất” là không nhỏ. Vì vậy, các cơ quan quản lý địa phương tăng cường thực hiện giám sát, rà soát, kiểm tra và thanh tra đối với các hành vi gây nhiễu loạn thị trường từ “cò đất, cò nhà” để ngăn chặn các hệ quả tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của thị trường là thực sự cấp thiết. Cụ thể:

Siết chặt chất lượng đầu vào của đội ngũ môi giới BĐS, tăng trách nhiệm, đảm bảo quyền lợi của môi giới trong giao dịch BĐS; Đối với công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cần được giám sát nhằm đảm bảo đúng pháp luật, minh bạch và áp dụng chế tài mạnh tay đối với hành vi cung cấp thông tin không đúng, gây nhiễu loạn thị trường; Cần rà soát lại các hoạt động thực hiện chia tách nhiều thửa đất tại địa phương, nhất là các khu vực thiếu cơ sở/hệ thống hạ tầng dân sinh, hoặc chưa được phép đầu tư.

Nâng cao hơn nữa hệ thống quản lý, giám sát thông tin nhanh, đồng thời có kênh cung cấp thông tin chính thống, dễ tiếp cận đến người dân, tạo nên sự rõ ràng, minh bạch trong quản lý đất đai, BĐS. Đồng thời, tăng cường công tác thông tin về Quy hoạch xây dựng của địa phương, cũng như đẩy mạnh công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật trong cộng đồng khu dân cư về các quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS.

Trân trọng cảm ơn ông!