Thông tin từ các doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS), từ đầu tháng 11/2023, thị trường đã bớt “rầu rĩ” sau thời gian dài “chạm đáy” và từ nay tới cuối năm rất có thể sẽ là thời điểm “thoát đáy”.

Tâm lý khách hàng đã được cải thiện

Theo ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển BĐS SGO Homes, thị trường vẫn tồn tại nghịch lý. Đó là khó bán nhưng giá không giảm, đặc biệt là phân khúc căn hộ để ở. Tuy vậy, ông Chung cũng cho rằng tại các thị trường lớn như Hà Nội, TPHCM đã bắt đầu có tín hiệu thoát đáy khi giao dịch BĐS đã tích cực hơn, lượng sản phẩm “cắt lỗ” giảm, giá nhích dần.

Trong khi đó, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) thông tin, tại Hà Nội, giá bán trung bình của các căn hộ cao cấp mở bán mới trong quý 3/2023 tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và vào khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Còn giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng khoảng 32 triệu đồng/m2 tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới BĐS cho biết, giai đoạn 2008-2014, khủng hoảng về lĩnh vực BĐS bởi nguồn cung và cầu mất cân đối, đặc biệt là phân khúc BĐS cao cấp dư thừa hàng tồn rất lớn. Nhưng hiện nay “cầu” đang rất lớn song “cung” lại ít. Từ đó, dù giao dịch khó khăn nhưng xu hướng tăng giá vẫn diễn ra.

Đánh giá của giới kinh doanh BĐS, thị trường chỉ mới phục hồi được khoảng 30%, đà phục hồi rõ nét hơn dự báo sẽ bắt đầu từ nửa cuối năm 2024 khi các chính sách đã thẩm thấu mạnh hơn và một số luật quan trọng được thông qua.

Đáng chú ý, một báo cáo mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS (Đất Xanh Services) thì giao dịch thực tế chưa tăng nhưng tâm lý của khách hàng đã được cải thiện, và đây là yếu tố quan trọng để tăng đà phục hồi. Theo đó, “khẩu vị” khách hàng tập trung vào căn hộ, nhà phố thuận tiện kinh doanh và sinh hoạt. Cụ thể: 62% số người được hỏi ưu tiên lựa chọn mua căn hộ; biệt thự, nhà phố riêng lẻ là 31%; biệt thự, đất nền dự án (5%) và đất nền (2%).

“Thị trường BĐS đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và hiện nay gần như đã chạm đáy, đang chờ thoát đáy” - đại diện Đất Xanh Services đưa ra nhận định khi cho rằng theo quy luật chung của thị trường, khi đã chạm đến đáy thì sớm hay muộn cũng phải đến thời điểm phục hồi trở lại.

3 kịch bản: Kỳ vọng, lý tưởng và thách thức

Những chính sách và tính nhất quán của Chính phủ trong quyết tâm giải quyết khó khăn cho thị trường BĐS tới nay đã bước đầu cho thấy hiệu quả với những điểm sáng thị trường dần lộ diện.

Nhìn lại quý I/2023, cả thị trường BĐS rơi vào trạng thái “căng như dây đàn”. Tín dụng bị thắt chặt với lãi suất ở mức cao ngất ngưởng, áp lực dòng tiền ở các DN gia tăng, trong khi các dự án bị ách tắc do vướng pháp lý. Sang quý 2 và nhất là quý 3, áp lực phần nào được hạ nhiệt.

Điểm mấu chốt thị trường BĐS là lãi suất và room tín dụng, có nghĩa là dòng vốn đến từ ngân hàng. Khi mà lãi suất hợp lý hơn, nguồn vốn từ ngân hàng khơi thông thì một chu kỳ tăng trưởng mới của BĐS sẽ được tạo lập. Đáng chú ý, trong những chỉ đạo trực tiếp từ Chính phủ thông qua các văn bản với thị trường BĐS, thì có Nghị quyết 33 về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển; và Thông tư 10/2023 của Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho DN tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Tháng 8/2023, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Công văn 6385 về giảm lãi suất cho vay, trong đó yêu cầu giảm lãi suất cho vay từ 1,5 - 2%/năm, nhằm hỗ trợ DN, người dân phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh.

Đây chính là cú hích cho thị trường BĐS “vượt bão”, khi mà cả DN lẫn người dân có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng dễ hơn và với lãi suất phải chăng hơn. Điều đó cũng có nghĩa thị trường BĐS đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái. Thời điểm cuối năm nay, thị trường BĐS sẽ ấm dần lên, với 3 kịch bản được các chuyên gia tài chính đưa ra, như sau:

- Kịch bản lý tưởng: Lãi suất dưới 10%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 40-50% (sản phẩm được mở bán).

- Kịch bản kỳ vọng: Giá bán đi ngang, lãi suất 11-13%, tỷ lệ hấp thụ 20%

- Kịch bản thách thức: Giá bán giảm 20%, lãi suất trên 14%, tỷ lệ hấp thụ 10%.

Ở cả 3 kịch bản tuy rằng khác nhau nhưng cũng có thể thấy tại thời điểm này thị trường BĐS “đang từ đáy đi lên”. Tuy nhiên, thị trường đi lên theo hình chữ U, chứ không được như hình chữ V, có nghĩa là tốc độ vẫn chậm hơn kỳ vọng.

“Xuống tiền” vào chung cư hay đất nền?

Tất nhiên điều đó phụ thuộc vào nhu cầu của từng địa phương cụ thể. Ở đây, có thể xem xét với hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TPHCM.

Báo cáo Tổng quan thị trường chung cư Hà Nội của Công ty Công nghệ BĐS OneHousing đưa ra nhận định khả quan. Điểm nhấn được đề cập là thị trường chung cư khu vực phía Tây của Hà Nội khi được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, với lượng tiêu thụ tăng 20%. Dự báo những tháng cuối năm 2023, lượng tiêu thụ của khu vực này sẽ tiếp tục hồi phục và chiếm phần lớn số bán toàn Hà Nội. Những dự án bán tốt là những dự án thuộc đô thị mới đang đi vào bàn giao với đầy đủ tiện ích và hạ tầng giao thông thuận tiện.

Tương tự, báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, 80% giao dịch thành công là các dự án căn hộ chung cư có pháp lý sạch, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Lượng giao dịch cụ thể của chung cư cao cấp đạt 40%, trung cấp đạt 35% và bình dân đạt 1% (do nguồn cung bình dân vô cùng khan hiếm).

Vẫn tại Hà Nội, 49% số nhà môi giới tham gia khảo sát cũng đánh giá, đầu tư chung cư để bán, cho thuê là hoạt động tiềm năng nhất từ nay đến cuối năm. Khi việc nới tín dụng và lãi suất giảm, giá bán các căn hộ chung cư mới ở Hà Nội đã tăng trở lại. Trong số các dự án chung cư chào bán có khoảng 52% dự án chào bán giá trên 47 triệu đồng/m2, tăng 5% so với cùng kỳ năm 2022. Các dự án còn lại chào bán ở mức từ 35 triệu đồng/m2 trở lên (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì).

Còn tại TPHCM, các huyện vùng ven giá đất nền vẫn trong xu hướng giảm, trở lại với giá trị thật cũng khiến giao dịch thuận lợi hơn. Ví dụ, tại Hóc Môn, đất nền ở xã Xuân Thới Sơn được môi giới chào 19 triệu đồng/m2, trong khi giá bán cùng kỳ năm trước là 25 triệu đồng/m2. Tại xã Bà Điểm, đất nền một số trục đường chính cũng hạ xuống còn 19 triệu đồng/m2, giảm 20% so với quý đầu năm. Đất vườn, đất trồng cây lâu năm diện tích lớn có giá 6-8 tỷ đồng 1 lô giảm trung bình 1,5 tỷ đồng tùy vị trí.

Đất nền tại huyện Bình Chánh và Nhà Bè cũng ghi nhận giảm giá cục bộ trên thị trường thứ cấp. Đầu tháng 11, đất nền tại xã Long Thới (huyện Nhà Bè) diện tích 80-85 m2 chào giá 2,5 tỷ đồng, giảm 500 triệu đồng so với cùng kỳ. Tại Cần Giờ, đất nền khu Phước Lộc từng được rao giá 20 triệu đồn/m2 hồi năm ngoái với nền đất đã ép cọc, đến nay được giao dịch ở mức 15 triệu đồng/m2.

Giới kinh doanh BĐS tại TPHCM cho rằng, việc giá đất ngoại thành giảm có nhiều nguyên nhân, nhưng về cơ bản cho thấy đang dần trở lại với giá trị thực, không còn bị giá ảo với những chiêu “đánh sóng”, “thổi giá”. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Lộc Hạnh - Tổng Giám đốc Công ty Ngọc Châu Á thì những tháng còn lại của năm 2023 nên được xem là giai đoạn bản lề để quan sát phản ứng của thị trường BĐS tại TPHCM, và rằng quá trình này sẽ diễn ra một cách chậm chạp.

Câu hỏi đặt ra là: Tại thời điểm này nên “xuống tiền” mua chung cư hay đất nền? Theo giới chuyên gia tài chính, điều đó tùy thuộc vào nhu cầu của người mua hay người kinh doanh BĐS. Nhưng thực tế cho thấy thị trường BĐS có nhiều dấu hiệu đang “thoát đáy” và có thể sẽ ấm lên trong năm 2024.