Có bảo lãnh... như không

Theo phản ảnh của nhiều người mua nhà, dù khi bỏ tiền ra mua nhà dự án, có sự bảo lãnh của ngân hàng nhưng, sau đó lại xảy ra tình trạng ngân hàng phủi trách nhiệm đẩy người mua vào thế khó.

Tại TP HCM, khách hàng mua căn hộ dự án (quận Bình Tân, TP HCM) phải mang đơn khiếu nại khắp nơi. Lý do là bởi, dự án do Công ty TNHH Siêu Thành làm chủ đầu tư khởi công năm 2018, dự kiến bàn giao nhà quý I/2019, song đến nay, dự án đã trễ hẹn gần 2 năm và hiện vẫn đang bị dừng thi công. Đáng nói, lúc ký hợp đồng mua căn hộ, chủ đầu tư cho biết dự án có đầy đủ tính pháp lý, kể cả thủ tục bảo lãnh ngân hàng nên các khách hàng yên tâm đóng tiền mua nhà. Thế nhưng, khi dự án bị ngừng thi công thì khách hàng không biết tìm ai để chịu trách nhiệm.

Tương tự, hàng trăm khách hàng mua căn hộ dự án Park Vista (phân khu 11B, đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) của Công ty TNHH Dịch vụ - Thương mại - Sản xuất - Xây dựng Đông Mê Kông (Công ty Đông Mê Kông) lo lắng vì dự án cũng đã trễ hẹn bàn giao nhà ngót nghét 2 năm. Theo các khách hàng, lúc mua căn hộ chủ đầu tư nói dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. Nhưng khi dự án bị ngừng thi công thì chẳng thấy ngân hàng nào đứng ra giải quyết khúc mắc.

Theo tìm hiểu của phóng viên, tại thời điểm dự án chung cư Kingsway Tower đưa ra thị trường, Ngân hàng An Bình (ABBank) – chi nhánh TP HCM đã có công văn số 08/CV-CNHCM3.18 ra ngày 9/3/2018, đồng ý cho Công ty Siêu Thành mở bán các căn hộ, shophouse thuộc dự án chung cư Kingsway Tower mà không giải chấp đối với các căn hộ, shophouse thuộc dự án nêu trên với điều kiện toàn bộ nguồn thu còn lại của dự án được chuyển về tài khoản của Công ty Siêu Thành mở tại ABBANK chi nhánh TP HCM, và việc bán nhà ở phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Đồng thời, đồng ý về chủ trương sẽ cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với nhà ở chung cư Kingsway Tower để đảm bảo nghĩa vụ tài chính cho Công ty Siêu Thành đối với khách hàng, nếu Siêu Thành đáp ứng các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định của pháp luật.

Sau đó, ngày 28/3/2018, Sở Xây dựng TP HCM ra văn bản thông báo dự án chung cư Kingsway Tower đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

“Do ABBank có văn bản liên quan đến việc chủ trương cấp bảo lãnh, cho vay vốn cũng như kế hoạch kiểm soát dòng tiền còn lại của dự án chung cư nên chúng tôi mới đóng tiền để mua căn hộ thuộc dự án này. Bây giờ, dự án dừng thi công, không thấy ai đứng ra chịu trách nhiệm” – một cư dân dự án , bức xúc.

Người mua nhà phải được bảo vệ

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến rộng rãi về dự thảo Thông tư quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo các chuyên gia ngành địa ốc, hiện nay mối quan hệ giữa chủ đầu tư và ngân hàng trong việc bảo lãnh dự án là mối quan hệ cộng sinh. Thường thì ngân hàng bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai cũng chính là ngân hàng rải ngân vốn vay với khách hàng mua dự án đó. Bởi vậy, vấn đề quyền lợi người mua nhà ở đâu trong mối quan hệ này phải được làm rõ trong Thông tư sửa đổi.

Nhận định của giới chuyên gia, Thông tư sửa đổi lần này cần phải đặt người mua nhà ở hình thành trong tương lai là trung tâm để ra chính sách. “Thực tế nhiều vụ việc, có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì người mua nhà vẫn không biết kêu ai? Tôi đọc qua Thông tư này cũng không thấy quy định chi tiết về trách nhiệm của chủ đầu tư, ngân hàng với người mua nhà khi xảy ra tranh chấp” - một chuyên gia nhấn mạnh.

Theo Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM, để thực hiện việc bảo lãnh cho dự án, trước tiên ngân hàng phải ký với chủ đầu tư một văn bản nguyên tắc chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến. Mỗi khách hàng sẽ phải ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho chính căn hộ của mình và sẽ phải nộp phí bảo lãnh khoảng 1 –2% giá trị căn hộ cho ngân hàng theo thoả thuận. Khoản tiền này có thể nộp riêng hoặc được chủ đầu tư tính vào giá bán.

Quy trình là vậy, nhưng theo ông Cường, trên thực tế, trong quá trình kinh doanh, dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các ngân hàng chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án, một vài chủ đầu tư đã đưa ra công văn hồi đáp của ngân hàng về việc “đồng ý chủ trương” bảo lãnh nhằm tạo niềm tin cho khách hàng. “Về nguyên tắc việc cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư sẽ dựa trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của ngân hàng cho người mua nhà là thư bảo lãnh chứ không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp. Trong vụ việc này còn có trách nhiệm của Sở Xây dựng khi dự án chưa có thư bảo lãnh đã cho chủ đầu tư mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi vậy, cần có những quy định rõ hơn, chi tiết trách nhiệm của các bên ” – Luật sư Cường nói.