Tuy nhiên, đây không phải lần đầu thông tư nhận được ý kiến trái chiều. Tháng 6/2022, khi NHNN lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 39 cũng từng có nhiều bên nêu lên quan ngại. Vào thời điểm đó, theo lý giải của đơn vị quản lý các tổ chức tín dụng, lý do để thay đổi là vì các ngân hàng khó kiểm soát ở hai phương diện: đánh giá phương án khả thi và giám sát dòng vốn.

Cụ thể là với trường hợp cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh nhưng không hình thành pháp nhân, việc đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng là rất khó. Lý do vì nguồn trả nợ của khách hàng được thẩm định phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tiền của bên nhận góp vốn, đây là khoản lợi tức cố định cam kết trả cho khách hàng. Ngoài ra, có một số trường hợp các tổ chức tín dụng không kiểm soát được việc sử dụng vốn của bên nhận góp vốn, không đánh giá thường xuyên tình hình tài chính, tình hình hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp.

Còn với những trường hợp vay vốn để thành lập pháp nhân (tức có góp vốn điều lệ), các tổ chức tín dụng sẽ đối mặt với rủi ro thực hiện thẩm định, quyết định cho vay, kiểm tra, giám sát vốn thiếu chặt chẽ đố với hồ sơ doanh nghiệp (DN) mới.

Trường hợp phổ biến hiện nay là việc vay ngân hàng để thanh toán tiền đặt cọc cho chủ đầu tư mua loại hình BĐS hình thành trong tương lai, NHNN lại lo ngại các dự án này chưa đủ điều kiện để giao dịch, như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất… Sau khi được cấp tín dụng, việc kiểm soát vốn sẽ khó khăn.

Theo Công ty chứng khoán Maybank IB (MSVN), Thông tư 06 sẽ gây khó cho ngành BĐS liên quan đến các giao dịch các sản phẩm ở những dự án chưa đủ giấy tờ pháp lý. Không chỉ vậy, mảng cho vay nhà đất quan trọng của các ngân hàng cũng sẽ bị ảnh hưởng, hay hoạt động chứng khoán sẽ khó vay ngân hàng hơn (quy định không được vay rồi để tiền gửi ở ngân hàng). Những quy định này cho thấy NHNN có vẻ đang muốn “bịt” các lỗ hổng trong các hoạt động bị đánh giá là rủi ro như đầu tư BĐS hay chứng khoán.

Về thời điểm có hiệu lực (1/9) nhóm phân tích của MSVN cho rằng kịch bản tốt nhất là cơ quan quản lý nên có hướng dẫn cụ thể sớm và cần có khung thời gian chuyển tiếp.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và NHNN, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho rằng Thông tư 06 quy định “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” đã hạn chế vay tín dụng đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án.

Nói cách khác, theo HoREA, nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư sẽ không đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao. Đại diện HoREA cho rằng, theo quy định của Thông tư 06 áp dụng từ 1/9, khả năng đáp ứng của các DN trong nước không nhiều, nhưng lại tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài do có lợi thế “nguồn vốn rẻ”. Vì vậy, quy định chưa tạo điều kiện hỗ trợ tốt nhất cho các DN nội địa trong giai đoạn phục hồi sau Covid-19.

Tín dụng là để “tiếp máu” cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS. Rất cần một hệ thống chính sách công khai, minh bạch, thông thoáng, dễ hiểu, dễ làm. Nếu một chính sách “cầm tay chỉ việc” thì rất khó thực hiện, chưa nói đến việc gây ách tắc, tạo ra “cục máu đông” cho nền kinh tế.