Trong những năm qua, Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (Khoải Hoàn Land) đã xây dựng cho mình một thương hiệu trong lĩnh vực bất động sản. Hoạt động chuyên sâu trong lĩnh vực Đầu tư – Hợp tác phát triển và phân phối các dự án bất động sản ở Việt Nam, Khải Hoàn Land là đối tác với gần 100 chủ đầu tư uy tín, sở hữu hệ thống các Công ty con, các Công ty vệ tinh, các Công ty liên kết, với gần 20 chi nhánh quy mô tập trung trải dài từ Nam ra Bắc với gần 3600 nhân viên và quản lý cấp cao.

Với 10 năm hình thành và phát triển trong lĩnh vực bất động sản, Tập đoàn Khải Hoàn Land khẳng định vị thế là Nhà phát triển và Môi giới bất động sản hàng đầu thị tường phía Nam nói riêng và cả nước nói chung. Nhưng chặng đường xây dựng thương hiệu thì hoạt động kinh doanh, những dự án bất động sản của Khải Hoàn Land có đủ gam màu.

Quy mô tài sản tăng

Theo Báo cáo tài chính (BCTC) hợp nhất quý II/2022, Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (Khải Hoàn Land, HOSE: KHG) có quy mô tổng tài sản đạt mức 6.840,9 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm. Tuy nhiên, khối tài sản này lại được hình thành chủ yếu từ các khoản phải thu lên tới 5.878,8 tỷ đồng, tăng 11,24% so với đầu năm, chiếm tới 86% tổng tài sản.

Về cơ cấu nguồn vốn, mặc dù vốn chủ sở hữu của Khải Hoàn Land tăng gấp 2,4 lần so với cùng kỳ lên mức 4.834,7 tỷ đồng, chiếm 70,6% tổng nguồn vốn. Tuy nhiên, nợ phải trả của doanh nghiệp này lên tới 2.006,2 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ có 646,7 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần, được hình thành chủ yếu từ nợ ngắn hạn chiếm 2.002 tỷ đồng, nợ dài hạn chỉ còn 4,2 tỷ đồng.

Vay và thuê tài chính ngắn hạn của Khải Hoàn Land ghi nhận 1.057,7 tỷ đồng, cao gấp hơn 10 lần so với mức 98 tỷ đồng hồi đầu năm. Tuy nhiên vay và thuê tài chính dài hạn giảm mạnh chỉ còn vỏn vẹn 2 tỷ đồng do không còn trái phiếu dài hạn, con số thấp nhất trong mấy quý gần đây.

Đáng chú ý, Khải Hoàn Land cũng đang sở hữu 813,2 tỷ đồng khoản nợ trái phiếu, trong đó có nhiều lô trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn.

Cụ thể, lô trái phiếu KHL082022-01 phát hành ngày 30/07/2019 và ngày 30/09/2019 với tổng giá trị 18,2 tỷ đồng. Cả 2 lô trái phiếu này đều có lãi suất 11%, với kỳ hạn 36 tháng và đặc biệt không có tài sản đảm bảo.

Khải Hoàn Land cũng phát hành thành công 4 lô trái phiếu doanh nghiệp không có quyền chuyển đổi, có kỳ hạn từ 18 tháng đến 36 tháng, với lãi suất từ 11,5% - 12%, thanh toán lãi 3 tháng 1 lần, tổng giá trị 4 lô này là 795 tỷ đồng.

Ngoài ra, Khải Hoàn Land cũng vay ngắn hạn tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (chi nhánh Đông Đô) với mức 244,5 tỷ đồng, trong khi đầu năm 2022 dư nợ chỉ là 98 tỷ đồng.

Mục đích khoản vay này để ký quỹ hợp đồng môi giới bất động sản và dự phòng mua lại các bất động sản theo hợp đồng với Tập đoàn Bất động sản T&T.

Do tổng nợ vay lớn, đặc biệt là các khoản nợ trái phiếu có lãi suất cao khiến Khải Hoàn Land phải dành rất nhiều tiền để trả lãi.

Trong quý II/2022, chi phí tài chính cũng tăng gần 2,7 lần lên mức 44,1 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay là 38,8 tỷ đồng, cao gấp 3,2 lần so với cùng kỳ. Bao gồm chi phí quản lý trái phiếu là 458 triệu đồng. Đặc biệt, chi phí tư vấn phát hành trái phiếu và chi phí trả lãi trái phiếu tăng đột biến lên mức 4,8 tỷ đồng và 33,1 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ ở mức lần lượt là 1,3 tỷ đồng và 12,2 tỷ đồng; Chi phí lãi vay là 5,8 tỷ đồng.

Doanh thu tăng, nhưng dòng tiền kinh doanh âm

Quý II/2022, Khải Hoàn Land ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan khi doanh thu thuần cũng đạt gần 264,1 tỷ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, giá vốn hàng bán của doanh nghiệp này lại giảm nhẹ 4% xuống còn 136,2 tỷ đồng, nên lợi nhuận thuần còn 110,3 tỷ đồng, tăng 82,5% so với quý I/2021.

Bên cạnh đó, doanh thu tài chính của Khải Hoàn Land tăng mạnh từ 16 tỷ đồng lên 74 tỷ đồng. Các khoản chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp cũng ở mức 31,6 và 15,9 tỷ đồng, lần lượt tăng tới 200% và 58% so với cùng kỳ 2021.

Đáng lưu ý, theo báo cáo tài chính trong chi phí khác có khoản Khải Hoàn Land bị phạt với với tổng số tiền là 510,2 triệu đồng. Trong đó, phạt do vi phạm hợp đồng là 281,3 triệu đồng; Chi phí phạt hành chính là 222,9 triệu đồng,...

Do đó, sau khi trừ các chi phí và thuế, lợi nhuận sau thuế của Khải Hoàn Land ghi nhận là 87,8 tỷ đồng, tăng gần 82% so với cùng kỳ.

Năm 2022, Khải Hoàn Land đặt kế hoạch doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế năm 2022 lần lượt đạt 2.600 tỷ đồng và 800 tỷ đồng. Như vậy, với kế hoạch này, Khải Hoàn Land mới chỉ hoàn thành được 17,8% mục tiêu về doanh thu và 17,1% mục tiêu về lợi nhuận.

Hàng tồn kho của doanh nghiệp cũng tăng mạnh trong quý II/2022 đạt mức 475,8 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm. Tập trung ở dự án Khu thương mại, biệt thự tại xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An do Công ty cổ phần Thái Sơn – Long An làm chủ đầu tư; Dự án Khu hỗn hợp Trung tâm Thương mại, dịch vụ văn phòng, nhà ở và căn hộ cao cấp tại phường Quang Trung, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An do Công ty cổ phần Tập đoàn T&T làm chủ đầu tư.

Không chỉ gánh nặng lãi vay, hàng tồn kho lớn mà dòng tiền kinh doanh chính của Khải Hoàn Land cũng âm nặng.

Cụ thể, tại ngày 30/06/2022, dòng tiền hoạt động kinh doanh âm 773,2 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước chỉ âm 399,3 tỷ đồng. Đáng chú ý, dòng tiền hoạt động kinh doanh liên tục âm trong mấy quý gần đây. Cụ thể, quý III/2021 âm 394,8 tỷ đồng; Quý VI/2021 tăng vọt lên âm 2.491,2 tỷ đồng; Quý I/2022 ghi nhận mức âm đạt 793,2 tỷ đồng.

Khải Hoàn Land đã huy động dòng tiền tài chính là 401,9 tỷ đồng, chủ yếu là đi vay (407,5 tỷ đồng) để bù đắp lại khoản thâm hụt từ hoạt động kinh doanh chính và phục vụ thêm cho hoạt động đầu tư.

Khải Hoàn Land rót tiền vào nhiều dự án

Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (Khải Hoàn Land) không còn là cái tên xa lạ trên thị trường bất động sản với vai trò đơn vị môi giới. Tuy nhiên, đến quý II/2021, các nhà đầu tư mới thực sự chú ý đến Khải Hoàn Land khi doanh nghiệp này chính thức niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán với mã KHG.

Thời điểm trước khi cổ phiếu KHG được niêm yết, có nhiều thông tin về bức tranh tài chính của Khải Hoàn Land. Tuy nhiên, chỉ sau hơn nửa năm lên sàn chứng khoán, tài sản của doanh nghiệp đã tăng chóng mặt. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý VI/2021, tổng tài sản của Khải Hoàn Land đạt xấp xỉ 6.456 tỷ đồng (tăng hơn 2,7 lần so với thời điểm ngày 01/01/2021).

Cũng trong năm 2021, bất chấp khó khăn do dịch bệnh Covid-19, Khải Hoàn Land có tổng doanh thu 1.288 tỷ đồng. Ngoài nguồn thu gần 400 tỷ đồng từ chuyển nhượng bất động sản ghi nhận trong quý VI/2021, doanh thu môi giới bất động sản của Khải Hoàn Land cũng đạt xấp xỉ 900 tỷ đồng, nhờ đó lợi nhuận sau thuế đạt 413 tỷ đồng.

Mặc dù vậy, tiền mặt của Khải Hoàn Land tại thời điểm ngày 31/12/2021 chỉ vỏn vẹn 26 triệu đồng và gần 564 tỷ đồng trong ngân hàng. Số tài sản còn lại, Khải Hoàn Land đang gửi hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án dài hạn.

Khải Hoàn Land và Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu Group đã ký hợp đồng vay vốn trung và dài hạn với mục đích tài trợ vốn cho dự án Khu đô thị mới Gò Găng – TP. Vũng Tàu. Số tiền vay vốn là 490 tỷ đồng, thời gian vay là 12 tháng và tiếp tục được gia hạn theo thỏa thuận giữa hai bên. 

Lợi ích Khải Hoàn Land thu được là sau khi Khải Hoàn – Vũng Tàu Group hoàn tất các điều kiện pháp lý tiên quyết của dự án, bao gồm: Văn bản chấp thuận đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư; Phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000, Khải Hoàn Land sẽ được ưu tiên nhận quyền quyết định tham gia hợp tác đầu tư phát triển 2 tiểu khu của dự án với diện tích khoảng 170 ha.

Khải Hoàn Land cũng ký 03 hợp đồng với Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh liên quan đến dự án La Partenza (huyện Nhà Bè, TP. HCM) với tổng giá trị lên tới hơn 1.021 tỷ đồng. Cụ thể, ngày 01/08/2020, Khải Hoàn Land ký hợp đồng góp vốn hợp tác kinh doanh trị giá 800 tỷ đồng với Giao Hưởng Xanh. Quyền lợi của Khải Hoàn Land sẽ nhận được 450 căn hộ tại dự án La Partenza.

Ngoài ra, Khải Hoàn Land ký 02 hợp đồng thoả thuận, nguyên tắc với Giao Hưởng Xanh để chuyển thêm số tiền hơn 221 tỷ đồng liên quan đến dự án La Partenza. Số tiền này là khoản phải thu ngắn hạn nhưng từ năm 2020 đến nay, Khải Hoàn Land vẫn chưa thu về được số tiền này.

Khải Hoàn Land cũng đang hợp tác kinh doanh với Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Minh Land tại dự án Khu đô thị mới và tổ hợp dịch vụ vui chơi, nghỉ dưỡng Tân Quới (huyện Bình Tân, tỉnh Vĩnh Long) và dự án ở Phối Nối – Hưng Yên. Tổng số tiền Khải Hoàn Land đã chuyển cho Khải Minh Land tính đến thời điểm ngày 31/12/2021 là 1.134 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Khải Hoàn Land còn chuyển cho Công ty TNHH Cộng đồng môi giới số tiền 450 tỷ đồng để hợp tác phát triển một dự án ở Định Công – Hà Nội; Chuyển cho Công ty TNHH Đầu tư phát triển Solution 950 tỉ đồng để hợp tác kinh doanh một dự án ở Long An.

Có thể thấy, tổng số tiền mà Khải Hoàn Land đang hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án dài hạn với nhiều doanh nghiệp tính tới thời điểm ngày 31/12/2021 lên tới hơn 4.454 tỷ đồng (chiếm gần 70% tổng tài sản).

Hẹn ngày thu hồi vốn

Số tiền Khải Hoàn Land đầu tư nhiều là thế nhưng hiện một số dự án chưa hẹn ngày ra mắt, đem về nguồn thu cho doanh nghiệp. Tại dự án Khu đô thị mới Gò Găng – TP. Vũng Tàu mặc dù thời gian đầu tư từ năm 2018 nhưng theo tìm hiểu của Tạp chí Thương hiệu & Công luận, cả khu đất rộng hơn 1.500 ha hiện nay vẫn là đất đùm xen lẫn ruộng muối của diêm dân; đường vào dự án là lối mòn với bề mặt đá dăm lởm chởm.

Nhiều người dân sống cạnh khu đất dự án này cho biết, những năm gần đây không có bất cứ hoạt động san gạt, xây dựng gì trên quy mô của một dự án bất động sản. Thậm chí, có người sống trên đảo Gò Găng còn “không biết Khu đô thị mới Gò Găng ở chỗ nào”.

Theo thông tin mà Tạp chí Thương hiệu & Công luận có được, hiện dự án Khu đô thị mới Gò Găng mới chỉ có giấy phép phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000 và đang trong giai đoạn tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý khác.

Còn tại dự án Khu đô thị mới và tổ hợp dịch vụ vui chơi, nghỉ dưỡng Tân Quới, huyện Bình Tân, tỉnh Vĩnh Long, dù dự án này được UBND tỉnh Vĩnh Long Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 từ năm 2019. Tuy nhiên, theo thông báo danh mục dự án mời gọi đầu tư vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long giai đoạn 2020 – 2025 (theo Quyết định số 2167/QĐ-UBND ngày 20/08/2020) thì đất xây dựng dự án Khu đô thị mới và tổ hợp dịch vụ vui chơi, nghỉ dưỡng Tân Quới “chưa giải phóng mặt bằng”.

Theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, giai đoạn giải phóng mặt bằng luôn khiến cho họ “đau đầu”. “Giai đoạn giải phóng mặt bằng làm dự án thương mại thường kéo dài ít nhất từ 03 – 05 năm, thậm chí còn lâu hơn nữa, có những dự án không thể giải phóng được mặt bằng trở thành dự án treo vì khiếu kiện, tranh chấp kéo dài khi nhà đầu tư không đàm phán được với người dân có đất và tài sản trên đất quy hoạch làm dự án”, lãnh đạo một doanh nghiệp đầu tư bất động sản ở TP. HCM chia sẻ.

Một dự án khác cũng chưa hẹn ngày đem lại nguồn thu cho Khải Hoàn Land là La Partenda, huyện Nhà Bè, TP. HCM. Dự án có diện tích 1,9 ha, với quy mô 1.300 căn hộ, với tổng mức đầu tư 1.750 tỷ đồng.

Dự án có thời gian thực hiện từ năm 2015 đến năm 2023, nhưng đang bị cơ quan chức năng yêu cầu dừng triển khai, nguyên nhân là do dự án chưa hoàn thiện pháp lý nhưng đã tổ chức xây dựng và huy động vốn trái quy định pháp luật. Hiện dự án này chưa được cấp phép xây dựng. 

Một số dự án còn lại, Khải Hoàn Land hợp tác với chủ đầu tư để được môi giới, bán sản phẩm nên tiến độ phụ thuộc rất nhiều vào doanh nghiệp ký kết hợp tác. Trong báo cáo của mình, Khải Hoàn Land cũng thừa nhận có nhiều rủi ro khi thực hiện dự án bất động sản, bởi thường phải đối mặt chậm tiến độ trong các giai đoạn thực hiện từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến thiết kế, thi công, xây dựng và hoàn thiện. Đáng chú ý, chậm tiến độ là rủi ro quan trọng nhất, có thể ảnh hưởng và kéo theo các rủi ro khác.

Bài 2: Bức tranhtài chính của Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land.

Minh An