Đặt mục tiêu lợi nhuận sau thuế năm 2022 là 4.500 tỷ đồng, tuy nhiên kết thúc năm tài chính 2022, thương hiệu Kinh Bắc City chỉ đạt 1.577 tỷ đồng, đạt 35% so với kế hoạch đề ra. Thêm vào đó, vấn đề nợ vay của Kinh Bắc City trong thời gian qua được dự đoán sẽ là vấn đề được quan tâm trước thềm Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2023.

Đặt kế hoạch kinh doanh đầy tham vọng, Kinh Bắc đang kinh doanh ra sao?

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2023 vào ngày 23/6 tới đây, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc sẽ trình cổ đông xem xét thông qua kế hoạch kinh doanh năm nay với mục tiêu doanh thu 9.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 4.000 tỷ đồng, lần lượt tăng gấp 6,4 lần và gấp 2,5 lần so với mức thực hiện trong năm 2022.

Trong kế hoạch 2023 của Kinh Bắc City có nhắc đến 2 dự án tỷ USD gồm KCN Tràng Duệ 3 tại huyện An Lão (Hải Phòng) dự kiến hoàn thiện thủ tục phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư vào quý 3/2023 và Dự án Khu đô thị Tràng Cát (thuộc Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị Tràng Cát) tập trung san lấp mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng để sẵn sàng đưa vào kinh doanh hoặc hợp tác kinh doanh. Tuy nhiên, mới đây 2 dự án này vừa nhận "tối hậu thư" của UBND TP Hải Phòng sẽ thu hồi nếu không đúng thời hạn.

Xét về kết quả kinh doanh đạt được. Trong năm 2022, tại báo cáo tài chính (BCTC) hợp nhất Kinh Bắc City ghi nhận doanh thu thuần đạt 950 tỷ đồng, giảm 77,6% so với năm trước (năm trước đạt 4.245 tỷ đồng) do các khoản giảm trừ doanh thu âm tới 447,2 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ không ghi nhận khoản này.

Tính đến 31/12/2022, tổng tài sản của Kinh Bắc City ghi nhận 34.906 tỷ đồng, tăng 12,6% so với hồi đầu năm. Trong đó, tài sản chủ yếu là tồn kho đạt 12.330 tỷ đồng, chiếm 35,3% tổng tài sản tập trung lớn nhất là ở dự án Khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát (7.841 tỷ đồng). Lượng tiền và các khoản tương đương tiền tại Kinh Bắc giảm 34,3% so với đầu năm, ghi nhận có 1.683 tỷ đồng.

Trong kỳ, các khoản phải thu ngắn hạn của Kinh Bắc City tăng lên đáng kể. Cụ thể, tại ngày 31/12/2022, Kinh Bắc City có khoản phải thu về cho vay ngắn hạn trị giá hơn 951 tỷ đồng, trong đó có 490 tỷ đồng của CTCP Công nghệ Viễn thông Sài Gòn (SGT). Ngoài ra, Kinh Bắc City còn phải thu khác về cho vay dài hạn lên đến 124,7 tỷ đồng tại SGT. Hồi đầu năm 2022, bản thân ông Đặng Thành Tâm - Chủ tịch doanh nghiệp cũng đang được Kinh Bắc tạm ứng 413,1 tỷ đồng tuy nhiên tại thời điểm ngày 31/12/2022 không còn ghi nhận. Bà Nguyễn Thị Thu Hương - Tổng Giám đốc doanh nghiệp cũng đang được Kinh Bắc tạm ứng gần 3,5 tỷ đồng.

Đáng chú ý nhất là vấn đề nợ vay tại Kinh Bắc City trong thời gian qua. Dù lợi nhuận đầu năm tăng trưởng ấn tượng nhưng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Kinh Bắc đang âm hơn 1.217 tỷ đồng. Đồng thời, dòng tiền từ hoạt động đầu tư cũng âm hơn 523,2 tỷ đồng. Cả dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và đầu tư đều bị âm mạnh trong năm 2022 dẫn tới Kinh Bắc phải tăng cường vay nợ.

Do đó, tính đến 31/12/2022, nợ phải trả của Kinh Bắc City ghi nhận tăng 18,2%, lên 17.060 tỷ đồng. Riêng tổng dư nợ vay tại Kinh Bắc City tăng 8,2% so với đầu năm, ghi nhận hơn 7.638 tỷ đồng, chiếm 44,8% nợ phải trả.

Trong đó, nợ vay ngắn hạn tăng 160%, lên hơn 3.951 tỷ đồng. Chủ yếu trong đó là vay trái phiếu dài hạn đến hạn trả bất ngờ tăng mạnh từ 796 tỷ đồng (đầu năm 2022) lên 2.882 tỷ đồng (cuối năm 2022).

Đáng lưu ý, dư nợ trái phiếu phát hành tại Kinh Bắc City chủ yếu xuất phát từ trái phiếu với hơn 3.857 tỷ đồng và vay ngân hàng ghi nhận hơn 3.356 tỷ đồng. Cụ thể, Kinh Bắc City vay dài hạn tại ngân hàng TPBank hơn 67 tỷ đồng; ngân hàng PVcomBank 2.194 tỷ đồng; Vietinbank hơn 1.094 tỷ đồng; Lãi suất khoản vay dao động từ 8,9% - 14%/năm.

Trong đó, hình thức đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng PVcombank là toàn bộ tài sản liên quan đến dự án Tràng Cát; hình thức đảm bảo cho khoản vay tại TPBank là quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất của các lô đất chưa bán thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Dịch vụ Thương mại và Nhà ở công nhân Tràng Duệ;...

Còn về trái phiếu, Kinh Bắc City phát hành riêng lẻ cho các đối tượng 2.400 tỷ đồng và số còn lại 1.500 tỷ đồng là phát hành trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra công chúng cho các đối tượng. Trong đó, 1.500 tỷ đồng là trái phiếu sắp đến hạn trả. Lãi suất trái phiếu dao động 10,80%/năm.

Phần lớn phát hành trái phiếu tại Kinh Bắc City đều có tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, đợt phát hành trái phiếu KBC2021.AB với giá trị 1.500 tỷ đồng thời hạn đến ngày 24/6/2023 với lãi suất 10,8%/năm lại không có tài sản đảm bảo.

Nợ vay tăng mạnh dẫn tới chi phí lãi vay tại Kinh Bắc City năm 2022 tăng 8,7% so với cùng kỳ, lên mức hơn 522 tỷ đồng. Ngoài chi phí lãi vay, các chi phí khác liên quan đến hoạt động tài chính cũng tăng dẫn tới chi phí tài chính trong năm của Kinh Bắc City hơn 595 tỷ đồng, tăng 10% so với năm 2021.

Theo giải trình biến động kết quả kinh doanh, Kinh Bắc cho biết: Doanh thu năm 2022 bị ảnh hưởng nghiêm trọng do một số khoản tiền từ cho thuê đất khu công nghiệp chưa được ghi nhận (như 2.460 tỷ đồng tiền thuê đất tại Khu công nghiệp Quang Châu; 1.624 tỷ đồng tiền thuê 50ha đất của công ty trực thuộc Foxconn…). Chính ông Đặng Thành Tâm đã khẳng định, khoản tiền này chỉ được ghi nhận vào năm 2023 với lợi nhuận gộp lên đến hơn 1.800 tỷ đồng. Như vậy, trong năm nay, dòng tiền của Kinh Bắc City mới khả quan hơn.

Có thể thấy, tính tới thời điểm 31/12/2022, việc gia tăng vay nợ từ huy động trái phiếu của Kinh Bắc City đã làm quy mô nợ phải trả tiếp tục phình to, sau khi đã tăng rất mạnh trong năm trước. Do đó, áp lực nợ vay ngày càng lớn khiến chi phí lãi vay tăng vọt. Tương lai, áp lực chi phí tài chính sẽ không nhẹ với Kinh Bắc City.

Trở lại với bức tranh tài chính giai đoạn từ năm 2015-2022, nợ phải trả của Kinh Bắc City ghi nhận tăng liên tục theo thời gian. Thậm chí, tăng mạnh nhất từ năm 2020 cho đến nay. Cụ thể, nợ phải trả của Kinh Bắc từ 2015, 2016, 2017 và 2018 lần lượt là 5.617 tỷ đồng, 6.036 tỷ đồng, 6.741 tỷ đồng và đạt 7.072 tỷ đồng năm 2018. Bước sang năm 2019, nợ phải trả của Kinh Bắc giảm 49% so với năm trước từ 7.072 tỷ đồng xuống còn 3.577 tỷ đồng.

Tuy nhiên, kể từ năm 2020 cho đến nay, nợ phải trả của Kinh Bắc City tăng mạnh 73%, từ 3.577 tỷ đồng năm 2019 lên 13.132 tỷ đồng năm 2020. Nợ phải trả của Kinh Bắc City năm 2021 đạt 14.432 tỷ đồng và 17.060 tỷ đồng năm 2022.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, đầu tư và tài chính trong giai đoạn 2015-2022 của Kinh Bắc City có nhiều thăng trầm. Đáng chú ý, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và đầu tư trong 3 năm liên tiếp 2020, 2021 và 2022 của KBC luôn trong tình trạng âm. Cả dòng tiền từ hoạt động kinh doah và đầu tư âm luôn là chỉ báo xấu đối với sức khoẻ tài chính của doanh nghiệp. Vì vậy, Kinh Bắc City phải tăng cường vay nợ.

Nợ vay tăng mạnh dẫn tới chi phí lãi vay tại Kinh Bắc City giai đoạn 2015-2022 tăng mạnh. Cộng với chi phí lãi vay, các chi phí khác liên quan đến hoạt động tài chính cũng tăng dẫn tới chi phí tài chính trong các năm của Kinh Bắc cũng tăng theo. Được biết, chi phí tài chính bao gồm: lãi tiền vay và chí phí bảo lãnh, phát hàh trái phiếu; Trích lập/(hoàn nhập) dự phòng giảm giá các khoản đầu tư; Chi phí tư vấn trái phiếu; Chi phí tài chính khác...

Đáng chú ý, năm 2015 và 2018 chi phí lãi vay cao hơn chi phí tài chính. Cụ thể, tại BCTC hợp nhất năm 2015, chi phí tài chính ghi nhận 41,3 tỷ đồng trong khi đó chi phí lãi vay đạt 81 tỷ đồng. Tại BCTC hợp nhất năm 2018, chi phí tài chính ghi nhận 193,8 tỷ đồng trong khi đó chi phí lãi vay đạt 200,7 tỷ đồng.

Kinh Bắc City thoát lỗ nhờ lãi "mua rẻ"

Tại BCTC hợp nhất quý IV/2022, ghi nhận doanh thu giảm mạnh 1.053 tỷ đồng, tương đương 90,1% so với cùng kỳ xuống chỉ còn 116 tỷ đồng; lũy kế cả năm đạt 1.405 tỷ đồng, giảm 2.841 tỷ đồng, tương đương 66,9% so với năm 2021.

Kết quả, Kinh Bắc City thua lỗ tới 540 tỷ đồng trong quý IV/2022 dù cùng kỳ năm trước lãi 619 tỷ đồng. Tuy nhiên, lũy kế cả năm 2022, KBC vẫn lãi 1.596 tỷ đồng, tăng 244 tỷ đồng, tương đương 18% cùng kỳ. Đó là nhờ việc KBC ghi nhận khoản lợi nhuận từ công ty liên kết lên tới 2.199 tỷ đồng. Đây là khoản lợi nhuận đột biến đến từ thu nhập chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh.

Cụ thể, ngày 29/6, Chủ tịch HĐQT Đặng Thành Tâm đã ký Nghị quyết HĐQT thông qua việc mua thêm 5,7 triệu cổ phiếu của Công ty CP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng (SDN), nâng tỷ lệ sở hữu tại doanh nghiệp này lên 48% và chuyển đơn vị này thành công ty liên kết của Kinh bắc City với giá trị đầu tư tương ứng 96 tỷ đồng. 

Sau khi đánh giá lại, giá trị hợp lý của khoản đầu tư nói trên lên tới 2.250 tỷ đồng, tức Kinh Bắc City thu lãi 2.154 tỷ đồng từ thương vụ mua rẻ này. Nói cách khác, với tỷ lệ sở hữu 48%, Kinh Bắc City đang định giá Sài Gòn - Đà Nẵng lên tới 4.688 tỷ đồng, trong khi công ty này chỉ có vốn điều lệ 200 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu, Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng thành lập ngày 3/8/2005 tại Đà Nẵng (SDN). SDN là chủ sở hữu một loạt dự án như khu công nghiệp và Khu phi thuế quan tại Thừa Thiên - Huế với tổng diện tích 658ha; Khu công nghiệp Hòa Khánh mở rộng (Đà Nẵng) có diện tích 133ha; Khu công nghiệp Liên Chiểu (Đà Nẵng) diện tích 289ha; dự án biệt thự nghỉ dưỡng The Song - Danang Beach Villas 5 sao tọa lạc tại thành phố Đà Nẵng với tổng vốn đầu tư dự kiến 110 triệu USD.

Công ty có vốn điều lệ 200 tỷ đồng nhưng do kinh doanh tốt, đạt lợi nhuận 149 tỷ đồng (năm 2020) nên tại thời điểm cuối năm 2020, vốn chủ sở hữu Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng lên tới 445 tỷ đồng.

Trước đó, Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng đều ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tốt. Từ các năm 2016 đến 2019, Công ty ghi nhận doanh thu 150 tỷ đồng (năm 2016), 184 tỷ đồng (năm 2017), 481 tỷ đồng (năm 2018) và 407 tỷ đồng (năm 2020); lợi nhuận sau thuế đạt lần lượt 14,7 tỷ đồng, 25,2 tỷ đồng, 84,6 tỷ đồng và 37,7 tỷ đồng. Như vậy, chỉ trong 5 năm này, tổng lợi nhuận SDN đạt được lên tới 311,2 tỷ đồng, cao vượt trội so với vốn điều lệ 200 tỷ đồng.

Kinh doanh tốt đến như vậy nhưng tại sao SDN lại “bán rẻ” cho KBC, từ đó giúp KBC tăng đột biến lợi nhuận cũng là một câu hỏi.

Kinh Bắc City có mối quan hệ như thế nào với PVComBank?

Liên quan đến Dự án Tràng Cát thuộc Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị Tràng Cát (Công ty Tràng Cát), trước đó, năm 2019, Kinh Bắc đã quyết định thống nhất chuyển số nợ phải thu 2.630 tỷ đồng thành tiền góp vốn vào Công ty Tràng Cát, nâng tổng số tiền góp vốn lên 4.130 tỷ đồng. HĐQT KBC ủy quyền cho Tổng giám đốc Nguyễn Thị Thu Hương đàm phán và ký kết các thỏa thuận, giấy tờ liên quan đến vấn đề trên.

Được biết, Công ty Tràng Cát là công ty con do Kinh Bắc sở hữu 100% vốn. Tính đến cuối quý III/2018, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại dự án Khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát là 3.948 tỷ đồng.

Công ty Tràng Cát đã ký hợp đồng thế chấp một phần tài sản liên quan đến dự án này để đảm bảo cho các khoản vay, ủy thác đầu tư, trái phiếu doanh nghiệp với PVComBank.

Hiện PVCombank là chủ nợ lớn nhất của Kinh Bắc. Một phần không nhỏ các khoản nợ có lịch sử từ thời Ngân hàng TMCP Phương Tây (Western Bank) và đã và đang được tái cơ cấu thời gian trả nợ gốc và lãi.

Cũng liên quan đến Western Bank, theo Tạp chí Nhà đầu tư, năm 2008, trong đợt tăng vốn từ 200 tỷ đồng lên 1.000 tỷ đồng của Western Bank, các bên liên quan tới Kinh Bắc của ông Đặng Thành Tâm đã tham gia đầu tư vào ngân hàng PVComBank với tỷ lệ nắm giữ công khai có lúc gần 1/3. Tuy nhiên con số thực tế có thể cao hơn nhiều khi ngay sau đó, 4/5 thành viên Hội đồng quản trị Western Bank đều là người của Kinh Bắc.

Chỉ một năm sau, Kinh Bắc cùng hai công ty con mua lại toàn bộ cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư Láng Hạ với giá chuyển nhượng 357,02 tỷ đồng.

Sang quý II/2010, Kinh Bắc nhượng lại 75% cổ phần Công ty CP Đầu tư Láng Hạ cùng quyền phát triển dự án 1A Láng Hạ cho Công ty CP Kum – Ba với giá 856,8 tỷ đồng.

Đến tháng 6/2011, Western Bank dưới thời nhóm cổ đông Đặng Thành Tâm, lại ký hợp đồng mua 2,364 triệu CP, tương đương 94% vốn của Công ty CP Đầu tư Láng Hạ; mục đích là để xây dựng trụ sở Ngân hàng rộng 3.709 m2 tại 1A Láng Hạ.

Tháng 8/2012, một năm trước thời điểm nhóm cổ đông Đặng Thành Tâm thoái vốn khỏi Western Bank để nhà băng này sáp nhập với PVFC (trở thành PVCombank), Western Bank đã nhượng lại toàn bộ 94% cổ phần Công ty CP Đầu tư Láng Hạ cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển Nhà máy điện Sài Gòn Bình Thuận (công ty của ông Đặng Thành Tâm) với giá trị đúng bằng 1.003,9 tỷ đồng.

Dù vậy, đến tận cuối năm 2019, báo cáo tài chính của PVCombank vẫn ghi nhận số cổ phần trị giá 94% của Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ. Hay nói cách khác, PVCombank đã phải “ôm” dự án nghìn tỷ này trong nhiều năm mà không thể triển khai thành công. Tuy nhiên, đến năm 2020, Công ty Cổ phần Đầu tư Láng Hạ đã biến mất khỏi danh sách các công ty con của PVCombank.

Hiện, trên thị trường chứng khoán, trong phiên giao dịch ngày 13/6/2023, cổ phiếu KBC có giá tham chiếu tại mức 27.900 đồng/cổ phiếu.

Minh An