Giao dịch bất động sản giảm, tồn kho tăng

Tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sáng 13/10, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, cả nước hiện có 2.221 dự án bất động sản được thống kê, với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng.

Trong quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, tương đương 92% so với quý II. Diễn biến này cho thấy hoạt động mua bán vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, trong bối cảnh thanh khoản chưa có sự cải thiện rõ rệt.

Theo báo cáo, giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý trước. Tuy nhiên, mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua tiếp tục chịu áp lực.

Giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi. Điều này cho thấy người mua vẫn ưu tiên yếu tố an toàn pháp lý và khả năng khai thác thực tế khi đưa ra quyết định, thay vì mở rộng đầu tư trên diện rộng.

Đáng chú ý, lượng bất động sản tồn kho tiếp tục tăng. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, đến hết quý III/2026, lượng hàng tồn kho vào khoảng 51.950 căn, lô đất.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh lưu ý, con số này mới phản ánh lượng bất động sản tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo. Trên thực tế, thị trường còn phải đối mặt với khối lượng vốn đầu tư dở dang lớn tại các dự án, trong khi hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng gặp nhiều khó khăn.

Áp lực tồn kho cùng thanh khoản thấp cho thấy quá trình phục hồi của thị trường bất động sản vẫn còn những điểm nghẽn cần tháo gỡ. Khả năng tiêu thụ sản phẩm không chỉ phụ thuộc vào mặt bằng giá mà còn gắn với chất lượng dự án, tính pháp lý và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế.

Nhà ở xã hội đạt 91% mục tiêu 1 triệu căn

Ở phân khúc nhà ở xã hội, tiến độ phát triển nguồn cung tiếp tục được đẩy mạnh. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương đương khoảng 91% mục tiêu của Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Trong số này, 363 dự án đã hoàn thành với 216.626 căn; 293 dự án đang triển khai xây dựng, quy mô 363.065 căn; 291 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương ứng 331.242 căn.

Riêng 9 tháng đầu năm 2026, cả nước đã hoàn thành 46.962 căn nhà ở xã hội. Kết quả này góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở có giá phù hợp cho nhóm đối tượng được hưởng chính sách, đồng thời hỗ trợ mục tiêu cân đối lại cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

Tuy nhiên, tổng số căn nhà ở xã hội trong các dự án đã hoàn thành, đang xây dựng hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư không đồng nghĩa toàn bộ nguồn cung đã sẵn sàng đưa ra thị trường. Tiến độ triển khai thực tế và khả năng bàn giao vẫn là những yếu tố cần tiếp tục theo dõi.

Nhà ở cho thuê được đẩy mạnh, gần 40% dự án khởi công mới dành cho thuê

Bên cạnh nhà ở xã hội để bán, phát triển nhà ở cho thuê cũng được chú trọng. Đến hết quý III/2026, cả nước đã hoàn thành 8.314 căn nhà ở cho thuê, đạt 48% kế hoạch năm.

Bộ Xây dựng dự kiến trong cả năm 2026, số căn nhà ở cho thuê hoàn thành có thể đạt 18.049 căn, tương đương 105% kế hoạch. Nếu đạt được mục tiêu này, nguồn cung nhà cho thuê sẽ vượt chỉ tiêu đề ra, góp phần đa dạng hóa lựa chọn chỗ ở cho người dân, nhất là những người chưa đủ khả năng mua nhà.

Đáng chú ý, từ tháng 6/2026 đến nay, cả nước đã khởi công 29 dự án với quy mô 85.594 căn. Trong đó, có 33.886 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 40% tổng số căn của các dự án khởi công trong giai đoạn này.

Việc gia tăng nguồn cung nhà ở cho thuê có thể góp phần giảm áp lực phải sở hữu nhà ngay lập tức, đặc biệt tại những đô thị có giá bất động sản cao. Dù vậy, hiệu quả của chính sách còn phụ thuộc vào giá thuê, vị trí dự án, chất lượng nhà ở và khả năng tiếp cận của người có thu nhập thấp.

Trong bối cảnh giao dịch bất động sản giảm, tồn kho tăng và giá nhà tại các đô thị lớn vẫn cao, việc thúc đẩy các dự án có pháp lý đầy đủ, phát triển nhà ở xã hội và mở rộng nguồn cung cho thuê được xem là những hướng đi quan trọng nhằm hỗ trợ thị trường hướng tới sự cân bằng và bền vững hơn.