Hàng loạt các dự án ‘treo’

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills cho biết: “Đối với thị trường nhà ở thấp tầng tại Hà Nội trong quý cuối năm, nguồn cung cùng lượng giao dịch dự kiến sẽ được hồi phục. Trong khi đó, giá bán dự kiến không có nhiều sự thay đổi do thị trường cũng đã tăng trưởng khá mạnh trong thời gian đầu năm”.

Theo báo cáo của Savills, trong quý 3, tỷ lệ hấp thụ biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội chỉ đạt 19%, giảm 6 điểm % cùng kỳ năm trước. Nguồn cung sơ cấp đạt 1.088 căn, giảm -44% theo quý và -40% theo năm. Quận Hoàng Mai có thị phần lớn nhất với 32%, Đông Anh theo sau với 20% và Hoài Đức với 15%.

Khu vực phía Tây đã luôn dẫn đầu thị trường biệt thự/liền kề từ Quý4/2019, tuy nhiên khu vực này đã mất vị trí dẫn đầu trong Quý 3 do có nguồn cung khá hạn chế. Đây cũng là mức hấp thụ thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Theo Savills, nguyên nhân là do nguồn cung mới hạn chế đến từ các hoạt động mở bán bị trì hoãn và vấn đề pháp lý của một số dự án chưa được giải quyết. Hơn 300 dự án "treo" rải rác khắp các địa bàn quận, huyện của Hà Nội.

Hiện chính quyền đang tìm các giải pháp cũng như hướng dẫn chủ đầu tư giải quyết những vướng mắc để sớm đưa dự án vào khai thác hoặc kiên quyết thu hồi đất không đưa vào sử dụng.

Thứ hai là hàng tồn kho giá cao. Savills cho biết, mặc dù hầu hết chủ đầu tư đều không thay đổi bảng giá, giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do không có nguồn cung mới...Thị trường đồng thời ghi nhận tồn kho giá cao, giá trung bình của các căn đã bán thấp hơn khoảng 15% so với giá trung bình của hàng tồn kho.

Các yếu tố này kết hợp cùng với sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Về mặt bằng giá, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư đều không thay đổi bảng giá nhưng giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do không có nguồn cung mới cùng giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm.

Giá sơ cấp trung bình nhà liền kề đạt 5.541 USD/m2, tăng 20% theo năm. Giá nhà phố đạt mức 9.193 USD/m2, tăng 38% theo năm...

Từ nay tới cuối năm, Savills dự kiến thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 650 căn từ 6 dự án, chủ yếu ở huyện Hoài Đức và quận Từ Liêm. Ngoài ra, khoảng 4.000 căn sẽ được tung bán vào năm 2022, với khu vực phía Tây chiếm 65% thị phần.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhìn nhận từ nay đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản sẽ không có nhiều thay đổi lớn. Việc các nhà đầu tư thực hiện các giao dịch "lướt sóng" đẩy giá trong thị trường bất động sản thời gian tới cũng không khả thi, nhất là khi Việt Nam chưa hoàn toàn được kiểm soát dịch và còn những hạn chế trong mặt giao tiếp xã hội, cũng như các hoạt động kinh doanh.

Theo chuyên gia, việc các nhà đầu tư thực hiện các giao dịch "lướt sóng" đẩy giá trong thị trường bất động sản thời gian tới cũng không khả thi. Đối với nhà đầu tư tổ chức, Savills Việt Nam nhận thấy mảng BĐS du lịch, BĐS thương mại được quan tâm thận trọng.

Riêng đối với BĐS nhà ở, BĐS văn phòng thì họ vẫn đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, khó khăn của các nhà đầu tư trong trường hợp này là việc sang Việt Nam để nghiên cứu thêm về thị trường do những hạn chế của chuyến bay thương mại quốc tế. Nếu các đường bay được mở lại thì các nhà đầu tư này sẽ ồ ạt sang Việt Nam để tiếp tục các hoạt động về buôn bán và sáp nhập.

Phân khúc khúc nhà phố, biệt thự nhiều biến động

Còn theo báo cáo thị trường quý III-2021, Colliers Việt Nam diễn biến tình hình hoạt động cũng như nguồn cung và nhu cầu của phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP HCM và Hà Nội.

Theo đó, tại TP HCM, trên thị trường sơ cấp, có rất ít giao dịch trong quý 3/2021, hầu hết chỉ là đặt chỗ. Thị trường thứ cấp vẫn hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân nhưng giao dịch không diễn ra do các phòng công chứng chưa mở do giãn cách xã hội. Shophouse dần trở nên kém sôi động hơn so với những năm trước, do ngành bán lẻ đang gặp nhiều khó khăn do đại dịch, trong khi mô hình kinh doanh đang dần chuyển sang thương mại điện tử.

Tuy nhiên, shophouse tại khối đế của các tòa chung cư vẫn có sức hút lớn. Nhà liền kề vẫn là một nơi tốt để nắm giữ tài sản cho các nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cá nhân đang có xu hướng đầu tư bất động sản từ các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An thay vì mua bất động sản tại TP HCM vì khả năng thu được vốn cao hơn.

Về nguồn cung mới, TP HCM hầu như không có trong quý 3 năm 2021, phần lớn đến từ hàng tồn kho từ các giai đoạn trước của các dự án. Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho từ thị trường thứ cấp vẫn ở mức cao. Nguồn cung bất động sản biệt thự và nhà phố đang chuyển dần sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai trong những năm gần đây do quỹ đất tại TP HCM hạn chế.

Một số chủ đầu tư lớn đang chuyển hướng từ TP HCM đến Bình Dương, Đồng Nai như Novaland với Aqua City, Đất Xanh với Gem Sky World, hay An Gia với The Standard. TP HCM vẫn còn quỹ đất cho bất động sản đất nền ở một số quận, huyện ngoại thành, tuy nhiên, việc phát triển vẫn chờ sự phát triển của cơ sở hạ tầng.

Tại Hà Nội, thị trường bất động sản biệt thự và nhà phố tại Hà Nội vẫn hấp dẫn bất chấp đại dịch, tuy nhiên, việc giãn cách xã hội đã khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh, các nhà đầu tư cá nhân từ TP HCM không thể đến Hà Nội mua bất động sản. Hầu hết các giao dịch trong quý này đến từ thị trường thứ cấp và nằm ở các quận ngoại thành.

Các giai đoạn tiếp theo từ các dự án lớn như Starlake, Ecopark, Gamuda City đã được mở bán. Các dự án có chất lượng xây dựng tốt, tiến độ thi công nhanh đã thu hút nhiều hơn không chỉ các nhà đầu tư ở Hà Nội, mà còn cả các nhà đầu tư từ các tỉnh lân cận và TP HCM.

Hà Nội cũng bị ảnh hưởng bởi Covid-19, các chủ đầu tư phải hoãn thời gian mở bán khiến nguồn cung giảm mạnh trong quý 3 năm 2021. Phần lớn nguồn cung trong quý 3 đến từ các giai đoạn trước của dự án. Bất động sản nằm trong khu đô thị lớn thu hút nhiều người mua hơn do đầy đủ tiện ích.

Vinhomes tiếp tục thống lĩnh thị trường bất động sản biệt thự và nhà phố với nhiều khu đô thị lớn có tiềm năng về vị trí. Quận Hà Đông dẫn đầu về nguồn cung, dẫn đầu là một số chủ đầu tư như Sunshine, Nam Cường Group, Vinhomes.

Biệt thự chiếm 20% tổng nguồn cung toàn thị trường, trong khi đó, nhà phố chiếm 40% và shophouse chiếm 40% tổng nguồn cung. Biệt thự Vinhomes Wonder Park, Park City và Hà Đô Charm dự kiến sẽ là những dự án đáng chú ý trong phần còn lại của năm 2021.

Nói về triển vọng thị trường, Colliers Việt Nam cho hay, tháng 7/2021, Bộ Xây dựng vừa có văn bản chỉ đạo về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2021.

Theo đó, Bộ yêu cầu đến hết ngày 31/12/2021 phải hoàn thành 100% kế hoạch vốn hàng năm. Đồng thời kiểm điểm trách nhiệm và có hình thức xử lý kỷ luật đối với người đứng đầu chủ đầu tư để xảy ra tình trạng chậm triển khai, giải ngân vốn đầu tư công.